每經編輯｜每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

嚴格意義上說，萬科并不是第一家采用輕資產模式發(fā)展的房地產企業(yè)。早在2010年，綠城就希望以代建模式大幅提升市場份額，提高凈資產收益率（ROE）。此后，濱江地產、朗詩地產等一批品牌開發(fā)商紛紛推出了代建業(yè)務。

世聯(lián)地產華東區(qū)域總經理袁鴻昌說，房地產企業(yè)輕資產經營的根本目標就是為了提升公司的凈資產收益率。那些選擇輕資產經營的開發(fā)商，ROE沒有一家低于20%。美國鐵獅門以不到5%的資本投入，就可以獲得40%的項目收益。高額的回報率顯然讓開發(fā)商們垂涎。

轉型“輕資產”模式尋因

蘭德咨詢總裁宋延慶說，此前開發(fā)商嘗試重資產發(fā)展，卻很少有地產公司獲得成功。在這樣的背景下，開發(fā)商選擇輕資產方向運轉幾乎是理所應當?shù)氖隆?/p>

根據(jù)宋延慶的說法，在2009、2010年還很多開發(fā)商試圖向香港的開發(fā)商學習，使用重資產的物業(yè)持有方式，以確保在住宅開發(fā)業(yè)務收縮后，仍然能通過投資物業(yè)獲得寶貴的現(xiàn)金流。但是，除了萬達、世茂等少數(shù)地產商，多數(shù)開發(fā)商的重資產化并沒有獲得成功。宋延慶曾計算過包括恒隆地產在內的諸多持有商業(yè)物業(yè)的“重資產”公司投資物業(yè)回報率，發(fā)現(xiàn)大部分都沒有超過3%。

因此，開發(fā)商向“輕資產”方向發(fā)展幾乎成為必然。

此前，諸多開發(fā)商便是采用高周轉的方式，提升資金的利用率，實現(xiàn)凈資產的年化高收益。但高周轉模式的一大缺點在于，企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，必須持續(xù)銷售和持續(xù)拿地，規(guī)模因此不斷擴大，也加重了對資金的依賴程度。一旦銀行的融資環(huán)境發(fā)生變化，開發(fā)商就有“斷供”的風險。

與此同時，房地產行業(yè)的開發(fā)利潤不斷走低。由于土地價格不斷上漲，以及房價受調控影響，過去幾年房地產行業(yè)平均利潤率一直在下降。據(jù)宋延慶統(tǒng)計，房地產行業(yè)的凈利潤率平均以每年一個百分點的速度下滑。

這使得房地產龍頭企業(yè)的凈資產收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能達到20%。

睿信致成管理咨詢有限公司董事總經理薛迥文說，在目前環(huán)境下，通過向“輕資產”模式轉型，開發(fā)商還能獲得實際的收益。

兩種模式的比較

說到輕資產模式的發(fā)展，最為業(yè)界所熟悉的，無疑是綠城的代建模式。然而，對綠城來說，無論是代建業(yè)務還是電商業(yè)務，目前占集團總收入的比重并不高。

相比之下，業(yè)界人士更看好萬科“小股操盤”的盈利前景。袁鴻昌告訴《每日經濟新聞》記者，萬科“小股操盤”模式的盈利點遠多于代建。萬科不僅可以收取項目管理費，還可以參與項目利潤分成，獲取投資回報，凈資產收益率會遠超過代建模式，并有機會因房價上漲獲得超額利潤。

“房價上漲時，‘小股操盤’收益更高；房價下跌時，代建模式的收益更穩(wěn)定些?！痹诒容^代建和“小股操盤”的收益差異時，袁鴻昌這樣認為。

但是，“小股操盤”在業(yè)內的推廣，卻可能比不過代建模式。宋延慶說，相比于代建，“小股操盤”對內部的控制要求遠遠超過代建。這使得其他房企要想效仿萬科的 “小股操盤”，難度會很大。

另一方面，很多房企與萬科合作“小股操盤”的目的，是想從萬科那里學到東西。但萬科對核心的工藝、管理流程和技術嚴加保密，同行很難從萬科學到太多本事。這也大大影響了中小房企和萬科合作的意愿，影響了萬科這一開發(fā)模式的推廣速度。

不單如此，萬科的“小股操盤”，需要合作伙伴也使用萬科的供應鏈。而綠城的代建和電商對此均沒有強制性的要求。

變革成為行業(yè)風潮

“小股操盤”、“代建”、“建材電商”等，不過是開發(fā)商輕資產化的一種方向。今年2月份，綠城董事長宋衛(wèi)平提出向“生活服務商”升級的想法，而在此之前，世茂的“云平臺”、花樣年的“彩生活”等社區(qū)服務業(yè)務已經在悄悄實踐。

與此同時，資產管理業(yè)務從去年開始也被屢屢提及，無論是龍湖的“金蘋果計劃”，還是嘉凱城的體驗式消費型城鎮(zhèn)商業(yè)資產管理，都成為開發(fā)商為業(yè)主提供服務的新平臺。除此之外，開發(fā)商還涉足地產基金的設計和管理等金融領域的業(yè)務。

宋延慶說，理論上這些業(yè)務都可以看作開發(fā)商輕資產轉型的一部分，但如果從行業(yè)變革的角度看，“輕資產化”僅是房地產開發(fā)“工業(yè)革命”的一個部分。

類似的變革還有很多，模式變革、業(yè)務變革、技術變革……這些不同領域的變革，正在構建房地產“工業(yè)革命”的全貌。