每經(jīng)記者｜溫雅蘭    每經(jīng)編輯｜陳星    

1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2025年全年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2025年，新建商品房銷售面積88101萬(wàn)平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

在上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院主辦的“2026中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融論壇”現(xiàn)場(chǎng)，廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)金融正處于結(jié)構(gòu)性深度調(diào)整階段，并就市場(chǎng)復(fù)蘇的關(guān)鍵堵點(diǎn)及未來(lái)破局路徑進(jìn)行了深入剖析。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，首先需要有成交，只有需求得到釋放，才能帶動(dòng)更多按揭貸款，進(jìn)而改善房企的經(jīng)營(yíng)狀況。”連平指出。

在他看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇真正的“鑰匙”，在于重建市場(chǎng)信心與重構(gòu)價(jià)值邏輯。 

圖片來(lái)源：受訪者提供

“一線城市房?jī)r(jià)上漲是釋放市場(chǎng)信號(hào)的關(guān)鍵”

過(guò)去，居民按揭貸款和房企開(kāi)發(fā)貸等傳統(tǒng)間接融資方式曾是房地產(chǎn)金融的主要支撐。然而，隨著市場(chǎng)需求持續(xù)收縮、成交持續(xù)下滑，這一模式已難以為繼?！斑^(guò)去開(kāi)發(fā)貸占銀行信貸比重約為6%~7%，目前已降至5%左右。這一到兩個(gè)百分點(diǎn)看似微小，但影響深遠(yuǎn)。”連平強(qiáng)調(diào)。

在此背景下，“白名單”項(xiàng)目成為穩(wěn)住行業(yè)基本盤的關(guān)鍵舉措。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目已獲批貸款金額突破7萬(wàn)億元，累計(jì)支持近2000萬(wàn)套住房建設(shè)與交付。

對(duì)此，連平分析稱：“‘白名單’項(xiàng)目確實(shí)穩(wěn)住了房企融資的基本盤，但若要真正扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，仍需進(jìn)一步釋放有效需求?！?/p>

值得注意的是，當(dāng)前市場(chǎng)并非缺乏需求，比數(shù)據(jù)下滑更值得警惕的，是普遍存在的觀望情緒。

“有需求，但不敢買?！边B平一針見(jiàn)血地指出當(dāng)前樓市的核心堵點(diǎn)。

當(dāng)前，買賣雙方都在等待一個(gè)明確信號(hào)：房?jī)r(jià)是否真正見(jiàn)底，未來(lái)是否有溫和上漲的可能？

他強(qiáng)調(diào)，一旦一線城市出現(xiàn)有成交量支撐的價(jià)格企穩(wěn)，將迅速激活買漲不買跌的心理預(yù)期，從而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)走向筑底。

“要將觀望狀態(tài)轉(zhuǎn)化為實(shí)際行動(dòng)，關(guān)鍵在于釋放積極的市場(chǎng)信號(hào)，”連平表示，“而一線城市正是釋放這一信號(hào)的關(guān)鍵所在。如果一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，原本持幣觀望的購(gòu)房者將大量入市，市場(chǎng)活力隨之被激活。成交持續(xù)放大、價(jià)格溫和上漲，正是當(dāng)前和未來(lái)一個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)最理想的狀態(tài)?！?/p>

隨后，連平對(duì)比了中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與日本房地產(chǎn)泡沫破裂后長(zhǎng)期蕭條的情形。他指出，日本當(dāng)年城鎮(zhèn)化率已超過(guò)80%，而中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率目前約為60%。未來(lái)，隨著長(zhǎng)三角、粵港澳、成渝等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)城鎮(zhèn)化水平不斷提升，將催生真實(shí)且可持續(xù)的住房需求。

“財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用更為顯著”

房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，也是當(dāng)前居民消費(fèi)意愿的縮影。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）與上年持平，核心CPI全年上漲0.7%，漲幅比上年擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。然而，中國(guó)人民銀行發(fā)布的2025年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，前三季度人民幣存款增加22.71萬(wàn)億元，其中住戶存款增加12.73萬(wàn)億元。

當(dāng)前，居民儲(chǔ)蓄率仍處于較高水平，消費(fèi)意愿偏弱，這反映出居民人均收入及財(cái)產(chǎn)性收入預(yù)期不足的問(wèn)題。

“要提振消費(fèi)，消費(fèi)意愿與消費(fèi)能力缺一不可，”連平分析道，“而提升這兩者的關(guān)鍵，在于增加居民收入。近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出實(shí)施居民增收計(jì)劃，或?qū)⑼ㄟ^(guò)初次分配、再分配等協(xié)同配套的制度體系，覆蓋全體城鄉(xiāng)居民?！?/p>

談及收入增長(zhǎng)對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用，連平特別強(qiáng)調(diào)：財(cái)產(chǎn)性收入（如股票收益）增長(zhǎng)的消費(fèi)傾向相對(duì)偏強(qiáng)。他解釋說(shuō)：“財(cái)產(chǎn)性收入具有‘非預(yù)期性’，居民在支配這類收入時(shí)心理約束更弱，邊際消費(fèi)傾向更高。因此，相較于工資性或經(jīng)營(yíng)性收入，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用和推動(dòng)效應(yīng)通常更為顯著。” 

展望2026年，連平用三個(gè)詞概括中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)：“投資升、消費(fèi)增、出口穩(wěn)”。

他預(yù)測(cè)，在積壓項(xiàng)目集中釋放與財(cái)政資金加快到位的推動(dòng)下，基建投資將顯著回升；消費(fèi)則有望在收入支持政策與服務(wù)類補(bǔ)貼的助力下加速回暖；盡管出口面臨地緣政治擾動(dòng)，但對(duì)新興市場(chǎng)的機(jī)電產(chǎn)品和資本品出口仍具韌性。

封面圖片來(lái)源：祝裕