每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

3月25日，港股上市房企佳兆業(yè)集團(tuán)（HK01638，股價(jià)0.098港元，市值9.42億港元）迎來了久違的強(qiáng)勢表現(xiàn)，股價(jià)盤中漲幅一度突破60%，當(dāng)日收盤漲幅為27.27%。

而在3月24日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司預(yù)期2025年錄得公司擁有人應(yīng)占溢利不少于500億元，同比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈（2024年同期虧損285億元）。

值得注意的是，近期，旭輝控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園相繼發(fā)布2025年業(yè)績預(yù)告，宣布通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)扭虧為盈?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）梳理發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)、旭輝控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園四家企業(yè)披露的賬面盈利區(qū)間總額已達(dá)到740億元至787億元。

四家出險(xiǎn)房企集中“扭虧”

佳兆業(yè)不少于500億元的盈利預(yù)告，拉開了出險(xiǎn)房企“重組扭虧潮”的序幕。

每經(jīng)記者梳理四家已披露扭虧預(yù)告的房企數(shù)據(jù)了解到，這場出險(xiǎn)房企的業(yè)績扭虧呈現(xiàn)出了明顯的“規(guī)模大、時(shí)間集中、路徑一致”的特征，這四家企業(yè)重組帶來的賬面盈利超過了740億元，成為2025年房地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)的最大看點(diǎn)。

記者翻閱佳兆業(yè)發(fā)布的公告了解到，佳兆業(yè)境外債重組的規(guī)模約133.72億美元，通過發(fā)行新票據(jù)及強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的方式，實(shí)現(xiàn)債務(wù)減免規(guī)模約86億美元，債務(wù)期限平均展期5年，2027年底前無剛性還本壓力，新票據(jù)票面利率降至5%~6.25%。而這筆重組帶來的大額非現(xiàn)金收益，撐起了佳兆業(yè)2025年不少于500億元的盈利規(guī)模。

事實(shí)上，佳兆業(yè)并非今年以來第一個(gè)通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)扭虧的房企，記者注意到，在房企披露的2025年業(yè)績預(yù)告中，旭輝控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園也紛紛加入扭虧陣營。

3月23日晚間，碧桂園發(fā)布盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年凈利潤10億元~22億元，扭虧主因債務(wù)重組非現(xiàn)金收益；3月20日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2025年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年擁有人應(yīng)占溢利60億元~75億元，此次預(yù)盈主要源于境內(nèi)外債務(wù)重組取得的非現(xiàn)金收益；3月16日晚間，旭輝控股發(fā)布公告，預(yù)計(jì)2025年股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤170億元~190億元，扭虧的主要原因是旭輝在2024年年底時(shí)完成境外債重組，帶來約400億元一次性收益。

值得一提的是，這四家房企的債務(wù)重組多集中在2025年下半年。梳理這些出險(xiǎn)房企2025年的化債情況可知，佳兆業(yè)境外債重組協(xié)議于2025年9月獲通過；旭輝、碧桂園的重組均在2025年12月29日至30日生效；遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債務(wù)重組則于2025年3月27日生效，境內(nèi)債務(wù)重組關(guān)鍵方案于2025年11月26日獲通過。

業(yè)內(nèi)：當(dāng)下僅為“賬面盈利”

部分業(yè)內(nèi)人士表示，這種“扭虧”更多是財(cái)務(wù)報(bào)表層面的改善，并不意味著企業(yè)經(jīng)營基本面已實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

“此次部分出險(xiǎn)房企通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)扭虧，主要反映的是財(cái)務(wù)調(diào)整而非經(jīng)營改善，這種扭虧報(bào)表短期內(nèi)可緩解退市壓力、提振市場情緒，但剔除重組收益后，四家房企主業(yè)仍虧損，說明其核心的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及現(xiàn)金流生成能力尚未恢復(fù)。”3月25日，蘇商銀行特約研究員付一夫向記者分析稱。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也向記者道出了這種“集體扭虧”背后的“會(huì)計(jì)邏輯”：“根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，當(dāng)房企與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議時(shí)，減免的債務(wù)本金、利息或延期支付的債務(wù)現(xiàn)值與賬面價(jià)值的差額，需一次性計(jì)入當(dāng)期損益。以佳兆業(yè)為例，其500億元利潤幾乎全部來自債務(wù)減免，而非銷售回款或資產(chǎn)增值?！?/p>

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》，債務(wù)重組是指在不改變交易對手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時(shí)間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易。以修改其他條款進(jìn)行債務(wù)重組的，債務(wù)人應(yīng)按修改后條款確認(rèn)新金融負(fù)債，重組債務(wù)賬面價(jià)值與新負(fù)債公允價(jià)值差額計(jì)入投資收益/其他收益，體現(xiàn)在當(dāng)期凈利潤。

柏文喜指出，這種“紙上富貴”具有明顯的非現(xiàn)金性質(zhì)和不可持續(xù)性。這是一次性收益，次年將不復(fù)存在。如果過度關(guān)注這種“集體扭虧”，容易誤導(dǎo)市場認(rèn)為行業(yè)已全面復(fù)蘇。實(shí)際上，這些房企的毛利率、現(xiàn)金流、土地儲(chǔ)備質(zhì)量等核心經(jīng)營指標(biāo)仍需單獨(dú)評估。

“僅靠財(cái)務(wù)重組無法根治問題，企業(yè)需在運(yùn)營、管理和戰(zhàn)略上實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善?！备兑环虮硎?，房企真正脫困必須滿足銷售端回暖以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流正向循環(huán)、處置低效資產(chǎn)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、建立控制負(fù)債規(guī)模的健康財(cái)務(wù)體系，以及完成適應(yīng)新發(fā)展模式的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

柏文喜表示，當(dāng)前出險(xiǎn)房企普遍面臨購房者信任危機(jī)，項(xiàng)目去化速度弱于健康房企。只有當(dāng)融資渠道實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，且毛利率回升至15%以上、凈資產(chǎn)收益率（ROE）轉(zhuǎn)正，方可視為經(jīng)營脫困。這往往還需要2至3年的恢復(fù)期。

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