每經(jīng)記者｜陳利  包晶晶    每經(jīng)編輯｜程鵬 董興生    

記者|陳利 包晶晶

編輯|程鵬?董興生 杜波?校對(duì)|陳柯名

日前，位于武漢外灘核心的綠城外灘玫瑰園網(wǎng)簽備案價(jià)出爐：最高備案價(jià)9.9453萬(wàn)元/平方米，刷新了武漢新房最高備案價(jià)紀(jì)錄。據(jù)悉，該項(xiàng)目地塊于2025年6月30日經(jīng)106輪競(jìng)價(jià)被綠城斬獲，樓面價(jià)達(dá)到2.79萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率54.4%。

值得注意的是，武漢并非首個(gè)新房單價(jià)逼近10萬(wàn)元的二線城市，成都、杭州等熱點(diǎn)城市早已率先突破這一門檻，多個(gè)豪宅項(xiàng)目單價(jià)遠(yuǎn)超10萬(wàn)元，部分房源總價(jià)更是突破億元。隨著樓市分化加劇，核心二線城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，疊加高凈值人群改善需求釋放，“10萬(wàn)+”新房已從個(gè)別現(xiàn)象逐漸成為高端市場(chǎng)常態(tài)。

這些二線城市房?jī)r(jià)邁向“10萬(wàn)+”

以上海閔行區(qū)的綠城玫瑰園為例，該項(xiàng)目占地1205畝，容積率僅0.18，合計(jì)打造227棟獨(dú)棟別墅，戶型面積從600平方米到2000平方米不等，最高售價(jià)達(dá)到1.2億元。

上海之外，南京、成都、武漢等城市同樣落地了玫瑰園系列項(xiàng)目。公開信息顯示，在2025年6月30日武漢土拍現(xiàn)場(chǎng)，綠城經(jīng)過106輪出價(jià)，先后擊敗中海、華潤(rùn)、保利等房企，以樓面價(jià)2.79萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率54.4%拿下一宗位于武漢天地商圈的地塊，打造出“外灘玫瑰園”項(xiàng)目，合計(jì)建設(shè)12棟住宅。

對(duì)于項(xiàng)目定價(jià)，綠城方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時(shí)表示，一是因?yàn)橥恋貎r(jià)值的不可復(fù)制，項(xiàng)目地處武漢內(nèi)環(huán)百年歷史風(fēng)貌區(qū)的核心，區(qū)域內(nèi)近30年幾乎沒有純低密住宅用地出讓；二是產(chǎn)品層面，綠城拿出了TOP級(jí)的“玫瑰園系”，建筑立面、園林景觀、玫瑰會(huì)所等標(biāo)準(zhǔn)都以市場(chǎng)標(biāo)桿進(jìn)行打造；三是項(xiàng)目與武漢高端客戶進(jìn)行了深度共創(chuàng)，希望得到客戶深度的價(jià)值認(rèn)同。

在年報(bào)中，綠城將湖北定位為與湖南并列的“長(zhǎng)江中游”重點(diǎn)區(qū)域，2025年其于湖北的項(xiàng)目建筑面積達(dá)到56.85萬(wàn)平方米，可出售面積約合41.71萬(wàn)平方米。

武漢并非首個(gè)新房?jī)r(jià)格逼近10萬(wàn)元的二線城市，在此之前，成都、杭州等熱點(diǎn)二線城市新房?jī)r(jià)格早已邁過10萬(wàn)元大關(guān)。

以成都為例，2024年，麓湖生態(tài)城長(zhǎng)灘（長(zhǎng)湖闕）一套頂層建面約1763平方米大平層，單價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約1.8億元，刷新成都新房清水取證價(jià)格新高；2025年6月，麓湖麗世縵華項(xiàng)目10號(hào)樓一套面積約256.07平方米房源取證單價(jià)高達(dá)約22.1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)高達(dá)5661.33萬(wàn)元，再次刷新成都新房單價(jià)天花板。與此同時(shí)，建發(fā)海耀、招商璽、新綠色·J57半島等項(xiàng)目取證價(jià)格均有超過10萬(wàn)元的房源。

對(duì)于武漢市場(chǎng)，綠城方面認(rèn)為，武漢的經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全國(guó)前十，增速持續(xù)高于全國(guó)平均水平；加上“1+8”城市圈的輻射效應(yīng)，周邊高凈值人群加速向武漢聚集。從成交數(shù)據(jù)看，千萬(wàn)元級(jí)以上豪宅近年來呈現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，整體需求穩(wěn)中有升，高端市場(chǎng)的需求真實(shí)存在。

在杭州，4月25日，中海萬(wàn)潮玖序首開均價(jià)達(dá)到10.49萬(wàn)元/平方米，這不僅是杭州今年第一個(gè)“10萬(wàn)+”高層項(xiàng)目，也宣告杭州的高端住宅正式進(jìn)入新定價(jià)區(qū)間。不過，這個(gè)價(jià)格紀(jì)錄很快就被刷新。4月27日取證的建發(fā)棲湖云莊，直接把均價(jià)推到15.4萬(wàn)元/平方米，單套住宅總價(jià)最高達(dá)到1.36億元；杭州拱墅區(qū)地王項(xiàng)目濱杭傳麒府4月也開放了示范區(qū)，大戶型看房需驗(yàn)資3800萬(wàn)元，刷新了杭州最高看房驗(yàn)資紀(jì)錄。

“熱度城市新房市場(chǎng)分化加速，即中心區(qū)少數(shù)高端盤熱度比較高，購(gòu)房者小眾，對(duì)價(jià)格不敏感，希望有高端項(xiàng)目，但這部分市場(chǎng)比較小眾，市場(chǎng)熱度表現(xiàn)在點(diǎn)狀，對(duì)整體市場(chǎng)體量支撐很小。對(duì)剛需剛改項(xiàng)目的影響比較小，基本不存在價(jià)格傳導(dǎo)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)表示，“10萬(wàn)+”的項(xiàng)目只能是少數(shù)項(xiàng)目，不可能出現(xiàn)太多，“有支付能力的人群有限，另外有類似區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地塊也不多，同時(shí)之前的項(xiàng)目有很多二手房，也在分流需求”。

上漲趨勢(shì)仍在持續(xù)

值得注意的是，當(dāng)前核心二線城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。

克而瑞四川監(jiān)測(cè)顯示，4月成都商品住宅套均價(jià)與成交均價(jià)同、環(huán)比齊升，市場(chǎng)呈現(xiàn)“量降價(jià)升”的結(jié)構(gòu)性溫和修復(fù)。其中，錦江區(qū)均價(jià)突破5萬(wàn)元/平方米、套均價(jià)超千萬(wàn)元，豪宅化特征鮮明。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，截至4月19日，成都2026年千萬(wàn)元級(jí)住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)量已突破551套，占去年全年1340套總量超四成。其中，今年3月成都總價(jià)1000萬(wàn)元以上住宅認(rèn)購(gòu)量共154套，創(chuàng)下年內(nèi)新高；4月1日—19日，認(rèn)購(gòu)已達(dá)115套。與此同時(shí)，一季度千萬(wàn)元級(jí)住宅成交均價(jià)已突破5.5萬(wàn)元/平方米，較2025年底的4.85萬(wàn)元/平方米大幅抬升，創(chuàng)下歷史新高。

在杭州，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，4月新房套均成交價(jià)549萬(wàn)元，同、環(huán)比分別上漲17.68%、11.57%；成交均價(jià)則來到36315元/平方米，環(huán)比上漲6.05%、同比則上漲7.19%，兩項(xiàng)指標(biāo)雙雙抬升，反映改善型、高總價(jià)產(chǎn)品成交占比持續(xù)提升。

事實(shí)上，2024年至2025年，以成都、杭州為代表的核心二線城市核心板塊就頻繁出現(xiàn)高溢價(jià)“地王”。

如2025年3月27日，成都金融城三期H10地塊以樓面價(jià)41200元/平方米被建發(fā)摘得，刷新成都樓面價(jià)紀(jì)錄。而就在此半個(gè)月前，成都樓面價(jià)紀(jì)錄才被招商蛇口刷新至31700元/平方米。類似的情況也發(fā)生在杭州，2025年3月28日，建發(fā)以34.34億元總價(jià)競(jìng)得蔣村地塊，杭州樓面價(jià)首次站上8.8萬(wàn)元/平方米高位，并超過深圳，排在上海和北京之后，登上全國(guó)第三的位置。而在蔣村地塊拍賣前三天，濱江集團(tuán)才以總價(jià)52億元、樓面價(jià)7.74萬(wàn)元/平方米拿下奧體水電新村地塊，三天時(shí)間，杭州地王單價(jià)漲了超1萬(wàn)元。

“熱點(diǎn)二線城市政府出讓中心區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地塊，甚至是壓箱底的好貨，且利用最新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，在戶型設(shè)計(jì)、建筑用材、社區(qū)服務(wù)上打造高品質(zhì)的好房子。”李宇嘉表示，過去高周轉(zhuǎn)時(shí)代，土地供應(yīng)多在近郊和遠(yuǎn)郊，現(xiàn)在供地出讓難度大，就把中心區(qū)的地塊出讓出來?！澳玫刂黧w的國(guó)央企，打造高溢價(jià)的產(chǎn)品，以單盤獲得企業(yè)最大化的利潤(rùn)?！?/span>

進(jìn)入2026年，核心二線城市土拍熱度仍在持續(xù)。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月房企拿地持續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，部分優(yōu)質(zhì)地塊保持較高熱度，帶動(dòng)300城宅地成交平均溢價(jià)率提升至8.9%。以杭州為例，4月成交11宗宅地就有9宗溢價(jià)，4宗溢價(jià)率超40%，其中蕭山區(qū)市北單元XS070101-18、XS070101-19地塊經(jīng)過43輪競(jìng)價(jià)，成交樓面價(jià)約36170元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)57%，創(chuàng)下市北板塊地價(jià)最高紀(jì)錄。

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