每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“當(dāng)前，中國(guó)的法拍房及銀行出售的‘直供房’總量其實(shí)不大，但對(duì)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格體系和金融穩(wěn)定造成了遠(yuǎn)超其體量的破壞。”1月15日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)創(chuàng)始人、原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）采訪時(shí)直言。

在此前的一次公開活動(dòng)中，孟曉蘇建議中止法拍房。他表示，法拍房一般是對(duì)斷貸房屋司法收回，然后壓低價(jià)格進(jìn)入拍賣，可能是按70%價(jià)格拍賣，但成交價(jià)格有的僅50%，“腰斬”了。接著周邊的房子價(jià)格全都被拉低，包括銀行其他抵押房產(chǎn)也都減值了。于是銀行資產(chǎn)進(jìn)一步縮水。如果法拍不出去，房子落到銀行手里，銀行又拿出來(lái)拍直供房，直供房都是法拍沒(méi)拍出去的房。

圖片來(lái)源：受訪者提供

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，以蘭州農(nóng)商行為例，其曾在京東資產(chǎn)平臺(tái)掛牌100套住宅，起拍價(jià)7萬(wàn)至11萬(wàn)元不等，折合單價(jià)2000元/平方米，遠(yuǎn)低于約5000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)，然而均處于“0次出價(jià)”狀態(tài)，有平臺(tái)甚至打出“銀行直供，不計(jì)成本賣”的宣傳語(yǔ)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)掛拍71.9萬(wàn)套法拍房，同比下降6.6%；成交16.9萬(wàn)套，同比下降4.4%；總成交金額2536.2億元，同比下降23.6%；平均折價(jià)率74.1%。

法拍房引發(fā)“邊際價(jià)格”效應(yīng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)與金融資產(chǎn)螺旋下跌

NBD：您建議中止法拍房，提出這一觀點(diǎn)的核心理由是什么？

?孟曉蘇：從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角看，法拍房作為一種因債務(wù)違約而被強(qiáng)制處置、需快速變現(xiàn)的“特殊二手房”，與普通二手房存在顯著差異。因需在短時(shí)間內(nèi)完成處置，法拍房成交價(jià)往往低于市場(chǎng)正常水平，從而形成一個(gè)極具影響力的“邊際價(jià)格”。

當(dāng)一個(gè)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)一套低價(jià)法拍房時(shí)，其成交價(jià)會(huì)迅速成為該小區(qū)房?jī)r(jià)估值的新基準(zhǔn)。購(gòu)房者、投資者以及評(píng)估機(jī)構(gòu)在參考該法拍房?jī)r(jià)格時(shí)，會(huì)普遍調(diào)低對(duì)整個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)期，導(dǎo)致小區(qū)房?jī)r(jià)的整體估值被拉低。

對(duì)于持有周邊房產(chǎn)作為抵押物的債權(quán)人而言，邊際價(jià)格下降意味著其他抵押物普遍減值，進(jìn)而可能觸發(fā)更多貸款違約。面對(duì)更多違約，銀行或其他債權(quán)人若再次啟動(dòng)法律程序，將更多違約房產(chǎn)納入法拍流程。新一輪法拍房進(jìn)入市場(chǎng)，又會(huì)進(jìn)一步壓低周邊房?jī)r(jià)。由此形成“法拍→房?jī)r(jià)跌→更多法拍”的惡性循環(huán)。在這一循環(huán)中，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，法拍房數(shù)量不斷增加，市場(chǎng)陷入一種負(fù)面強(qiáng)化的惡性循環(huán)。

對(duì)于債務(wù)人即斷貸百姓來(lái)說(shuō)，法拍房帶來(lái)的后果極為嚴(yán)重，不僅家產(chǎn)被剝奪，還會(huì)被要求承擔(dān)連帶責(zé)任，個(gè)人信用崩塌。對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，一方面，法拍房的低價(jià)成交導(dǎo)致銀行無(wú)法全額收回貸款，直接造成貸款損失；另一方面，銀行手中持有的其他抵押物（房產(chǎn)）價(jià)值持續(xù)減值，整體資產(chǎn)質(zhì)量呈螺旋式惡化。這種情況會(huì)進(jìn)一步削弱銀行資產(chǎn)質(zhì)量、加大銀行風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)在是得不償失。

當(dāng)前，全國(guó)法拍房及銀行相關(guān)直供房的總量其實(shí)不大，僅是80萬(wàn)至100萬(wàn)套，但對(duì)市場(chǎng)價(jià)格體系和金融穩(wěn)定造成了遠(yuǎn)超其體量的破壞?，F(xiàn)在很多法拍房根本賣不掉，流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，這更加劇了市場(chǎng)的恐慌和觀望情緒。

求解之道：從“停息延貸”到設(shè)立“住房銀行”的體系化構(gòu)想

NBD：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)依然處于深度調(diào)整期，政策調(diào)控與市場(chǎng)信心恢復(fù)需要時(shí)間。在此背景下，應(yīng)如何中止或正確處置法拍房，您對(duì)此有哪些建議？

?孟曉蘇：法拍房和直供房對(duì)銀行自身的損害其實(shí)很大，這些銀行無(wú)顧忌地暴露自己資產(chǎn)不良，不怕造成儲(chǔ)戶擠提存款嗎？

我之所以提出“中止法拍”，是因?yàn)槲覈?guó)過(guò)去是有中止法拍的做法與成功經(jīng)驗(yàn)的。早在1997年，東南亞金融風(fēng)暴與我國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷疊加，造成許多企業(yè)陷入債務(wù)困境，有些企業(yè)股權(quán)和資產(chǎn)面臨法拍，其中包括像中國(guó)第二重型機(jī)械廠、上海紡織申新九廠這樣的大型國(guó)有企業(yè)。此時(shí)國(guó)務(wù)院果斷采取了“三中止”政策，即“中止司法拍賣、中止貸款追息、中止下崗分流”，分別對(duì)銀行、法院與企業(yè)提出了要求。同時(shí)成立四大資產(chǎn)管理公司剝離銀行不良資產(chǎn)、發(fā)國(guó)債補(bǔ)充銀行資本金穩(wěn)定金融。到2002年我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，困難企業(yè)紛紛恢復(fù)活力，各種風(fēng)險(xiǎn)就都化解了?！叭兄埂睂?duì)于當(dāng)年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)起到重要作用。

目前又面對(duì)相似的經(jīng)濟(jì)狀況。多數(shù)斷貸家庭并非主動(dòng)違約，而是確實(shí)遇到特殊困難，包括減薪、下崗等不可抗力的影響。我國(guó)此時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待斷貸家庭，盡快出手“中止法拍房”。核心原則是“救助斷供百姓，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格”。

第一，對(duì)于遇到困難的家庭，允許其“延期還貸”，即允許其貸款到期后順延時(shí)間，給予一定的緩沖期。

第二，對(duì)于失業(yè)人員和明顯減薪的斷貸家庭，可以“停息延貸”。區(qū)別對(duì)待，給他們兩三年的停息期，待經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)后恢復(fù)還款。

從行業(yè)責(zé)任角度看，銀行業(yè)過(guò)去十年里從居民房貸中累計(jì)利息差收入達(dá)8萬(wàn)億元，現(xiàn)在是時(shí)候與困難居民共度時(shí)艱了。銀行業(yè)可以降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，避免因大面積斷貸引發(fā)金融震蕩；可以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，減少因債務(wù)壓力導(dǎo)致家庭生活難以為繼的問(wèn)題；可以培育客戶長(zhǎng)期忠誠(chéng)度，待經(jīng)濟(jì)狀況復(fù)蘇后，這部分群體更可能成為優(yōu)質(zhì)客戶。

第三，債權(quán)內(nèi)部剝離，禁止沖擊市場(chǎng)。對(duì)于確實(shí)需要處置的資產(chǎn)，應(yīng)強(qiáng)制要求銀行將其剝離至旗下的租賃公司持有，不得流入市場(chǎng)公開拍賣，可以進(jìn)行租賃，從源頭上杜絕其對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的沖擊。國(guó)內(nèi)多家資產(chǎn)管理公司在這方面都有過(guò)成功經(jīng)驗(yàn)。

這種內(nèi)部剝離機(jī)制通過(guò)“風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部化、處置非公開化”，既避免了銀行因急于回籠資金而低價(jià)甩賣資產(chǎn)，導(dǎo)致抵押物價(jià)值螺旋下跌，又為資管公司提供了專業(yè)化處置空間。

第四，?設(shè)立國(guó)家級(jí)收購(gòu)平臺(tái)，如我提倡的“中儲(chǔ)房”，仿照美國(guó)的“兩房”（房利美、房地美）房屋收儲(chǔ)機(jī)制，由國(guó)家層面成立專業(yè)機(jī)構(gòu)，集中收購(gòu)銀行法拍房及其他抵押資產(chǎn)?，F(xiàn)在結(jié)存的10多萬(wàn)億元公積金可以作為資本金，成立“國(guó)家住房銀行”。這個(gè)機(jī)構(gòu)我已建議了20多年。如果能成立這樣的機(jī)構(gòu)，一宣布就會(huì)形成非常積極的心理效應(yīng)，市場(chǎng)信心會(huì)迅速回歸。

1998年編制國(guó)家房改方案時(shí)，課題組就提出“要建立住房商業(yè)機(jī)構(gòu)”，就像其他門類的產(chǎn)品有商業(yè)支持機(jī)構(gòu)一樣，住房也應(yīng)當(dāng)有商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)收儲(chǔ)?，F(xiàn)在中央已提出“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房改為保障房”等政策，應(yīng)當(dāng)在制度上確立這種收儲(chǔ)政策，我國(guó)需要有這樣的住房商業(yè)機(jī)構(gòu)。

據(jù)測(cè)算，我國(guó)的法拍房整體規(guī)模不到100萬(wàn)套，如果按5000元~10000元/平方米的價(jià)格全部收購(gòu)，所需資金不會(huì)超過(guò)1萬(wàn)億元，就能基本解決問(wèn)題。這不僅能立即穩(wěn)定市場(chǎng)，更能向市場(chǎng)釋放強(qiáng)烈的“托底”信心。我得知已有大型商業(yè)銀行在研究啟動(dòng)這件事，希望能早日辦成。

相較于政策工具，恢復(fù)信心更為關(guān)鍵?，F(xiàn)階段信心的缺失在數(shù)據(jù)層面呈現(xiàn)為一種特殊的“蹺蹺板”現(xiàn)象：一方面樓市銷售額持續(xù)下滑；另一方面居民銀行存款大幅增加。可以看出，從2023年起從樓市流失的大量資金被居民存入銀行了。若能引導(dǎo)新增儲(chǔ)蓄額的1/3回流進(jìn)樓市，便足以推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條的復(fù)蘇。

暫時(shí)的緩釋政策絕非讓借款人不還錢，而是將還款周期拉長(zhǎng)，等待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和資產(chǎn)價(jià)值回升，這些房貸都是可以收回的。這比銀行急著處理“不良資產(chǎn)”立即造成自身?yè)p失要好，還為百姓保住了基本生活和希望，讓市場(chǎng)穩(wěn)住了價(jià)格預(yù)期。這是多贏的辦法。而匆忙法拍則是多輸?shù)木置妗?/p>

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