每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜段煉 魏官紅    

物企主動(dòng)退場(chǎng)的情況還在繼續(xù)。

4月15日，融創(chuàng)服務(wù)向杭州上城區(qū)涌璘府小區(qū)發(fā)去了撤場(chǎng)通知書，宣布于2026年6月30日24時(shí)退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)；在此之前，融創(chuàng)服務(wù)還宣布中止對(duì)九江中梁首府的服務(wù)；萬科物業(yè)更是于近期接連宣布主動(dòng)退出多個(gè)在管項(xiàng)目：5月31日正式終止武漢楚天都市·藍(lán)玉灣小區(qū)的物業(yè)服務(wù)；6月30日24時(shí)起，終止對(duì)徐州未來城、萬悅城（一、二、三期）、華府天地家園、水潤(rùn)峰境、云湖明廬等六個(gè)住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)。

“主動(dòng)退出”儼然成為了上市物企的“年度詞匯”。

2025年，中海物業(yè)“在平衡取舍規(guī)模與效益的利害關(guān)系下，約滿/退盤項(xiàng)目為5560萬平方米”；彩生活終止管理面積超6000萬平方米；永升服務(wù)退場(chǎng)簽約面積約4200萬平方米；遠(yuǎn)洋服務(wù)則因主動(dòng)退出部分項(xiàng)目導(dǎo)致在管面積同比下降約3%??

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)173個(gè)，其中主動(dòng)撤出占比64.7%。中指研究院的報(bào)告亦顯示，2024至2025年，TOP50物企在管項(xiàng)目主動(dòng)撤場(chǎng)率同比增長(zhǎng)37%，住宅項(xiàng)目占比超過八成。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在行業(yè)告別“跑馬圈地”時(shí)代后，上市物企通過主動(dòng)撤場(chǎng)的方式，將資源重新聚焦在高利潤(rùn)、高潛力的項(xiàng)目上，推動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整。這標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展邏輯已徹底從“規(guī)模導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“盈利與現(xiàn)金流導(dǎo)向”。

“被摒棄”的規(guī)模

規(guī)模，不再是物企的首要追求。

2025年，雅生活累計(jì)主動(dòng)退出548個(gè)在管項(xiàng)目，在管面積同比減少482萬平方米，覆蓋城市數(shù)量減少12個(gè)。

2025年，遠(yuǎn)洋服務(wù)的合約面積減少822.1萬平方米，在管面積減少310.5萬平方米，商辦管理面積減少90.9萬平方米。遠(yuǎn)洋服務(wù)稱，系“主動(dòng)退出低效項(xiàng)目，退出兩個(gè)持續(xù)虧損的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目”。

綠城服務(wù)2025年儲(chǔ)備面積為3.31億平方米，與2024年的3.57億平方米相比下降7.4%，主要原因同樣系“主動(dòng)退出了部分非核心城市及存在交付風(fēng)險(xiǎn)的儲(chǔ)備項(xiàng)目”。此外，彩生活終止管理面積6124.9萬平方米，中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項(xiàng)目5560萬平方米，世茂服務(wù)退出的在管面積也超過3000萬平方米。

值得一提的是，萬物云董事長(zhǎng)朱保全在2025年《致股東書》中回憶稱，“十年前，萬科物業(yè)在深圳承接一個(gè)頭部房企開發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我很震驚，其下屬物業(yè)居然可以放棄關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目。”但2025年，萬科物業(yè)在天津首次退出關(guān)聯(lián)方開發(fā)項(xiàng)目，“這是對(duì)歷史內(nèi)部紅線的突破”。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2025年披露在管面積的50家上市物企總在管面積約75.1億平方米，同比增長(zhǎng)5.3%；此外，2025年全年物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)173個(gè)，其中64.7%的撤場(chǎng)案例屬于物業(yè)企業(yè)“主動(dòng)撤出”或“到期不續(xù)”，這一比例遠(yuǎn)高于因服務(wù)問題導(dǎo)致的“被動(dòng)解聘”。

多家物企在談到主動(dòng)退出項(xiàng)目時(shí)，都將其形容為低效或低質(zhì)，其核心衡量標(biāo)準(zhǔn)即是無法實(shí)現(xiàn)扭虧。

如永升服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)就表示，公司對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化，積極主動(dòng)適應(yīng)新環(huán)境下公司的戰(zhàn)略需求，主動(dòng)退出部分質(zhì)地不佳、基礎(chǔ)條件運(yùn)作困難，不符合戰(zhàn)略布局的項(xiàng)目；同時(shí)，城市布局從超120個(gè)收縮至100個(gè)左右?！斑@是公司從‘規(guī)模導(dǎo)向’向‘質(zhì)量導(dǎo)向’戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主動(dòng)選擇，未來公司將進(jìn)一步聚焦核心城市，提升運(yùn)營(yíng)密度與服務(wù)質(zhì)量?！?/span>

另一頭部物企相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，公司所退出項(xiàng)目除了正常市場(chǎng)換手，業(yè)委會(huì)提出續(xù)簽需求不能滿足的項(xiàng)目外，核心就在于兩方面，一是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)困難，如定價(jià)低，不能滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的；同時(shí)實(shí)際收繳率低，無法維持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本。另一方面就在于項(xiàng)目體量過小，存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患（如消防、電梯等）且不能通過正常渠道解決的（如維修資金）以及市場(chǎng)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的過量成本。

此外，“低質(zhì)量合同退出的核心判斷標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目連續(xù)兩年虧損且現(xiàn)金流為負(fù)”，融創(chuàng)服務(wù)管理層也在2025年業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，評(píng)估虧損原因如客戶降價(jià)、成本高、收費(fèi)率低等以及改善措施的有效性，“若無法達(dá)成減虧扭虧或現(xiàn)金流提升則堅(jiān)決退出”。

克而瑞分析稱，在行業(yè)持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、主動(dòng)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目的大背景下，行業(yè)整體增速進(jìn)一步下滑，規(guī)模擴(kuò)張全面轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎與高質(zhì)量訴求。

“物企主動(dòng)退盤的核心原因是項(xiàng)目持續(xù)虧損?！敝形镏菐旄呒?jí)研究員宋子謙在接受記者采訪時(shí)表示，企業(yè)必須建立清晰的項(xiàng)目盈虧評(píng)估紅線與退出機(jī)制，敢于對(duì)持續(xù)失血且無改善希望的項(xiàng)目“動(dòng)手術(shù)”，從追求在管面積轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量、可持續(xù)的單項(xiàng)目利潤(rùn)和現(xiàn)金流安全。

打造第二增長(zhǎng)曲線

值得一提的是，物企的集中退盤正是此前“規(guī)模至上”埋下的苦果。

克而瑞指出，在行業(yè)快速發(fā)展階段，不少物業(yè)企業(yè)為搶占市場(chǎng)份額、擴(kuò)大規(guī)模，承接了大量先天不足的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目要么定價(jià)過低，要么配套不完善，要么開發(fā)商遺留問題突出，從一開始就處于虧損或微利狀態(tài)。

“在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、行業(yè)利潤(rùn)空間較大的時(shí)期，企業(yè)尚可通過其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收益彌補(bǔ)這些‘問題項(xiàng)目’的虧損?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)表示，在行業(yè)利潤(rùn)空間收縮的宏觀下行周期中，這些項(xiàng)目的“先天不足”就暴露了出來。

“物業(yè)行業(yè)當(dāng)前正處于從‘高速增長(zhǎng)’邁向‘高質(zhì)量發(fā)展’的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期?！庇郎?wù)方面表示，過去依賴增量開發(fā)的模式正在逐步轉(zhuǎn)向以存量運(yùn)營(yíng)、精細(xì)服務(wù)和專業(yè)制勝為核心的新階段?！肮緦⑼ㄟ^深耕專業(yè)賽道，打造可持續(xù)的第二增長(zhǎng)曲線。目前，在設(shè)施管理、資產(chǎn)運(yùn)維、老舊社區(qū)換新、生活服務(wù)等領(lǐng)域，依托多業(yè)務(wù)協(xié)同，已形成多個(gè)可復(fù)制產(chǎn)品，未來將持續(xù)做大高毛利業(yè)務(wù)規(guī)模?！?/span>

該頭部物企相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，公司也在通過多種經(jīng)營(yíng)平衡項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，如擴(kuò)大對(duì)空間運(yùn)營(yíng)、入戶業(yè)務(wù)、公區(qū)業(yè)務(wù)以及社區(qū)零售業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)內(nèi)容和收益。此外，2025年，中海物業(yè)新簽訂合約額52.4億元，其中非住宅項(xiàng)目31.3億元，在管面積占比68.4%；碧桂園服務(wù)則通過整合營(yíng)銷、家居零售、酒類等六大市場(chǎng)化戰(zhàn)略業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入近25億元，貢獻(xiàn)增值收入的大半壁江山，年化增速達(dá)40%甚至100%。

與此同時(shí)，企業(yè)正將資源向高能級(jí)城市集中，通過提升單城管理密度，攤薄成本、放大規(guī)模效應(yīng)。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2025年，23家披露數(shù)據(jù)的上市物企單城市在管面積均值達(dá)到168.7萬平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。

至于“被退盤”項(xiàng)目，宋子謙分析指出，未來可能中小物企承接大量低質(zhì)項(xiàng)目，在行業(yè)整體規(guī)模上的占比或?qū)⑦_(dá)七成；而在行業(yè)總收入與利潤(rùn)上，聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與增值服務(wù)的頭部物企憑借更好的收繳率和運(yùn)營(yíng)效率，占比可能達(dá)七成。他表示，這種“三七分”的結(jié)構(gòu)意味著，頭部企業(yè)掌控了行業(yè)大部分價(jià)值，而大量中小物企則在微利甚至虧損的邊緣，管理著龐大但低收益的資產(chǎn)，行業(yè)梯隊(duì)差距與馬太效應(yīng)將空前強(qiáng)化?！盎谏虡I(yè)考量，物企進(jìn)行項(xiàng)目‘換手’將成為長(zhǎng)期存在的常態(tài)，這是市場(chǎng)化服務(wù)的必然結(jié)果?！?/span>

另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，根據(jù)市場(chǎng)反饋，部分國(guó)企背景的小型公司因?yàn)椴恢苯映袚?dān)經(jīng)營(yíng)結(jié)果，目前基本為虧損狀態(tài)，沒有相應(yīng)的“服務(wù)”，僅維持基本運(yùn)維。

（免責(zé)聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|陳利

編輯|段煉 魏官紅 易啟江

校對(duì)|廖丹

封面圖片：視覺中國(guó)（圖文無關(guān)）

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