每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜張益銘    

“歷時5年，新房市場的開工量、成交量都明顯下滑，行業(yè)調(diào)整幅度是相當大的。今年整個市場的跌幅有望大幅收窄，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。”3月27日，龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平在2025年年度業(yè)績會上表示，二手房成交回暖，將逐步傳導(dǎo)至新房置換需求，公司也在積極做好產(chǎn)品儲備。

同日，龍湖集團發(fā)布的2025年度業(yè)績報告顯示，2025年公司實現(xiàn)營業(yè)收入973.1億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為705.4億元，運營業(yè)務(wù)收入為141.9億元，服務(wù)業(yè)務(wù)收入為125.8億元。期內(nèi)，集團擁有人應(yīng)占溢利為10.2億元，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)貢獻穩(wěn)定利潤。

“最晚在2028年，公司運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入就會超過開發(fā)收入，貢獻集團主要的利潤；同時整體有息負債預(yù)計降到1200億元左右，且?guī)缀醵际情L周期的經(jīng)營性物業(yè)貸?！标愋蚱教寡?，當前公司已基本完成了債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化，“也更加有信心在未來的兩三年時間完成公司全面轉(zhuǎn)型”。

龍湖集團管理層 企業(yè)供圖

預(yù)計利潤在2027年恢復(fù)增長

這是龍湖集團首次出現(xiàn)核心權(quán)益后利潤虧損。

龍湖集團2025年度報告顯示，期內(nèi)營業(yè)收入為973.1億元，擁有人應(yīng)占溢利10.2億元；剔除投資物業(yè)及其他衍生金融工具公允價值變動影響后，公司擁有人應(yīng)占核心虧損為17億元。

業(yè)績會上，龍湖集團執(zhí)行董事兼CFO趙軼對此回應(yīng)稱：“受大環(huán)境影響，這幾年整個地產(chǎn)開發(fā)市場的量價持續(xù)下行，公司開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年、2026年的結(jié)算周期集中體現(xiàn)，這也是整個行業(yè)共同面臨的問題。”

不過，趙軼表示，盡管開發(fā)業(yè)務(wù)盈利受壓，但公司培育的運營和服務(wù)業(yè)務(wù)承擔(dān)了壓艙石和穩(wěn)定器的角色。根據(jù)業(yè)績公告，2025年龍湖運營及服務(wù)業(yè)務(wù)合計收入267.7億元，占總營收的比重提升至27.5%；全年實現(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，凈利率約30%。

“未來這兩塊業(yè)務(wù)會每年保持兩位數(shù)的增長，繼續(xù)為集團發(fā)揮穩(wěn)定器和壓艙石的作用。龍湖將繼續(xù)在財務(wù)安全穩(wěn)定的前提下逐步修復(fù)利潤，集團利潤低點在2025年至2026年，預(yù)計從2027年開始恢復(fù)增長?！壁w軼表示。

談及投資，龍湖集團執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，2025年，龍湖集團在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市獲取7幅土地，新增土儲總建筑面積37.7萬平方米，權(quán)益面積26.5萬平方米。截至2025年12月31日，龍湖集團的土地儲備總建筑面積為2235萬平方米，權(quán)益面積為1732萬平方米。

“我們始終是把財務(wù)安全放在第一位，在公司內(nèi)部保兌付的優(yōu)先等級高于新增投資。”張旭忠表示，未來龍湖仍將持續(xù)嚴守投資紀律，以銷定支。在保證財務(wù)安全的前提下，堅持聚焦高能級城市，擇機獲取新的土地；同時不斷提升投資的精度，做到優(yōu)中選優(yōu)；此外還將重點關(guān)注未開發(fā)土地的置換機會，盤活存量資產(chǎn)，并根據(jù)市場情況保持彈性供貨節(jié)奏，“讓每一筆投資都能為公司帶來實實在在的價值”。

最晚2028年完成轉(zhuǎn)型

“憑借經(jīng)營性物業(yè)貸和集團正向經(jīng)營現(xiàn)金流，2025年公司安全、平穩(wěn)度過了債務(wù)高峰?！壁w軼表示，未來幾年整個集團層面到期債務(wù)基本是可控和平緩的，“2026年目前還剩余60億元左右到期債務(wù)，我們都有序進行了鋪排，會提前削峰有序歸還”。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，2025年全年龍湖集團累計償還債務(wù)220億元，其中包括100億元的境內(nèi)信用債、35億元的中債增信擔(dān)保債券和85億元的境外信用貸款。

趙軼透露，從2025年底的債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，公司有息負債余額1528億元，較2020年底下降了13%；同時債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，銀行融資占比上升至接近90%，經(jīng)營性物業(yè)貸加長租貸累計超過1000億元，僅2025年新增約180億元；外幣負債余額150億元左右，占比不斷減少，僅為10%，且已百分百做了掉期。

“未來我們的融資管理策略將嚴格遵循三個原則。”趙軼表示，一是嚴守信用，銀行融資不逾期不展期，公開市場債務(wù)不違約；二是不斷提升資產(chǎn)估值，挖掘經(jīng)營性物業(yè)貸空間，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)；三是強化融資和現(xiàn)金管理機制，建立和夯實賬戶級的管控體系，提前削峰到期債務(wù)。

需要注意的是，近年來房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)熱詞?！暗珜嶋H上整個行業(yè)沒有幾家企業(yè)能夠真正從老模式過渡到新模式，核心問題就在于房地產(chǎn)舊模式的收入體系與債務(wù)結(jié)構(gòu)均建立在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)之上?！标愋蚱教寡裕^去行業(yè)依賴大規(guī)模開發(fā)、快銷售、高現(xiàn)金流支撐整體運轉(zhuǎn)，如今要轉(zhuǎn)向新模式，若不重新構(gòu)建業(yè)務(wù)根基、完成業(yè)務(wù)遷移，不僅難以實現(xiàn)，還可能導(dǎo)致企業(yè)乃至行業(yè)業(yè)務(wù)失衡。

陳序平表示，龍湖近年的核心就是將業(yè)務(wù)調(diào)整與債務(wù)調(diào)整深度融合，二者互為因果?！?021年房地產(chǎn)市場下行，引發(fā)市場信用裂痕，進而導(dǎo)致信用債市場發(fā)生變化；信用環(huán)境變化倒逼民營房企清理信用債，而這又進一步加劇市場下行，形成相互影響的循環(huán)?！?/p>

據(jù)其透露，過去三年半，龍湖壓降有息負債600億元，供應(yīng)鏈融資全面清零，經(jīng)營性物業(yè)貸規(guī)模突破1000億元，信用類融資僅余200余億元，“這意味著龍湖新地基已經(jīng)接近打造完成，等債務(wù)結(jié)構(gòu)遷移完成之后，新模式的底層支撐將全面落地”。

不過，陳序平也承認，債務(wù)結(jié)構(gòu)重構(gòu)客觀上也影響了新增土地獲取，倒逼龍湖對存量存貨與項目進行激活去化，也導(dǎo)致公司近年整體存貨及未開發(fā)土儲顯著下降。

“最晚在2028年，公司運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入就會超過開發(fā)收入，為集團貢獻主要利潤。當然，開發(fā)收入也會持續(xù)保持，這是集團安全的穩(wěn)固基石?！标愋蚱奖硎?，屆時公司整體有息負債預(yù)計會降到1200億元左右，且基本為長周期的經(jīng)營性物業(yè)貸，“一路走過來，整個過程充滿了艱辛，我們有信心在未來兩三年時間全面完成轉(zhuǎn)型”。

封面圖片來源：企業(yè)供圖